Il classamento catastale dei fabbricati

Giunge alla V edizione un manuale che da tantissimi anni aiuta i professionisti abilitati a orientarsi nel complicato mondo del classamento catastale dei fabbricati. La normativa degli ultimi anni ha praticamente aperto a ingegneri e architetti un campo che in precedenza era riservato esclusivamente ai geometri. In questo contesto, si è ampliato il bacino di utenza di un libro come questo, il cui obiettivo è quello di guidare il tecnico nell’individuare l’appropriata categoria catastale degli immobili, argomento particolarmente ostico ma imprescindibile per il professionista e per la corretta impostazione delle pratiche.

Gli aggiornamenti della V Edizione

• Attuale Quadro Generale delle Categorie, comprendente tutte le possibili destinazioni delle unità immobiliari e loro legame con le nuove categorie di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 (Appendice A)
• Nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, comprendente tutte le possibili destinazioni delle unità immobiliari e loro legame alle categorie attuali (Appendice B)
• Campo informativo “Destinazione d’uso” relativo agli immobili a destinazione speciale e particolare e modalità di compilazione
• Le “Entità tipologiche” relative alle costruzioni e alle aree, loro rappresentazione e associazione alle unità immobiliari
• Classamento delle unità immobiliari ordinarie (gruppi A, B e C) e computo della loro consistenza
• Classamento dei fabbricati che hanno perso i requisiti per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali v (art. 2, commi 36 e 37 del D.L. 3 ottobre 2006, n. 262)
• Inquadramento delle unità immobiliari speciali e particolari (gruppi D ed E) con norme e suggerimenti per la determinazione della rendita catastale, correlati a “richiami legislativi, provvedimenti e circolari delle ex ed attuali Direzioni Centrali del Catasto, Cartografia e Pubblicità Immobiliari
• Normativa e Prassi catastale relative agli immobili a destinazione Speciale e Particolare emanate nel tempo fino alla data del 15 marzo 2017 in cui è stata emanata la Nota n. 0032822
• Elementi strutturalmente connessi ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di stabilità 28 dicembre 2015, n. 208
• Variazioni catastali per “scorporo di componenti impiantistiche” ai sensi dell’art. 1, comma 22, della legge di stabilità 28 dicembre 2015, n. 208
• Nuovi criteri e norme per l’assegnazione delle unità immobiliari alle categorie particolari del gruppo “E” (art. 2, comma 40, del D.L. 3 ottobre 2006, n. 262)
• Massimario per l’esatta e uniforme interpretazione delle norme che disciplinano il classamento del catasto dei fabbricati (Appendice C)
• Elenco di unità immobiliari, raccolte per tipologia e in ordine alfabetico, con il diretto rinvio alla prevista categoria catastale attuale e futura, con la citazione della normativa, della prassi e delle massime che regolano il catasto. L’elenco è comprensivo di quei vocaboli ricorrenti nella terminologia catastale (Appendice D)
• Raccolta delle principali norme cogenti, massime e disposizioni ministeriali emanate dal 20 aprile 1939 ad oggi per il Catasto dei fabbricati (vedi Appendici E, F, G, H, I, L, L/1, M ed N raccolte nel CD)

Il classamento catastale dei fabbricati

Ancora oggi e abbastanza spesso, gli addetti all’accettazione dei documenti tecnici di Catasto Fabbricati DOCFA riscontrano che i dati di classamento catastale fabbricati proposti da alcuni tecnici professionisti sono errati e frequentemente in contrasto con i dettami della vigente normativa catastale.

[readmore]Non sempre infatti il tecnico professionista riesce a cogliere l’appropriata e univoca categoria e nemmeno la classe di merito da proporre per l’unità immobiliare dichiarata o variata, nonché, cosa ben più grave, la consistenza – non esclusa la superficie catastale – che concorre, per il suo maggior peso, a determinare la rendita catastale. E tutto quanto nonostante il programma DOCFA sia fornito della funzione d’ausilio Classamento automatico che, pur se a volte non dà i risultati voluti, serve a dare indicazioni sull’attribuzione della “categoria catastale” e della “classe” più pertinenti nelle quali far rientrare l’unità immobiliare dichiarata o derivata, e l’indirizzo sulla consistenza catastale.

Il Classamento automatico con il suo algoritmo risponde adeguatamente alle caratteristiche e agli elementi di consistenza impostati nelle schede di dichiarazione (Mod. 1NB-parte I e II) e, conseguentemente, se i dati impostati dal tecnico compilatore sono errati, la risposta data dalla funzione stessa non può che essere scorretta, essendo il documento proposto affetto da vizi di forma o di impostazione e di concetti che, purtroppo per il professionista, vengono riscontrati dalla funzione controllo formale.

L’amministrazione finanziaria ha dato nelle mani del professionista un prodotto informatico quasi perfetto ma non ha provveduto a offrire allo stesso quelle utili informazioni, istruzioni e norme impartite o suggerite ai dipendenti Uffici nell’arco di cinquantacinque anni (dal 20 Aprile 1939 alla data di emanazione del D.M. n. 701 del 19 aprile 1994) per determinare un equo classamento e, cioè, senza aver provveduto ad aprire una finestra capace di far luce sulla complessa materia catastale e senza aver fornito quei “concetti e criteri” necessari a chiarire sufficientemente i punti oscuri o scarsamente “illuminati”.

I problemi del classamento catastale fabbricati

Senza dubbio prerogativa dell’attribuzione del classamento catastale fabbricati alle unità immobiliari assegnata alle categorie professionali abilitate alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, in sede di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione di unità censita, rimuovendola dall’Amministrazione solo in questo stadio, era doverosa e, direi, normale nell’evoluzione di questa “dinamica” società in cui viviamo, non potendo più sussistere la “staticità” della stessa Amministrazione catastale che si edificava e reggeva su un arretrato che ancora oggi purtroppo sussiste, sebbene di modestissima entità, e che si sperava venisse azzerato a seguito della collaborazione dei professionisti con l’utilizzo del programma informatico DOCFA, cui è associata la funzione pregressi o attraverso un suo "surrogato", utilizzando, cioè, la procedura dettata con la circolare 2/T del 3 gennaio 1997, che si è dimostrata sufficientemente utile allo scopo. Ma proprio per il fatto che il professionista, inaspettatamente, si è trovato a doversi sostituire al tecnico dell’Amministrazione, senza che gli fossero state impartite le istruzioni necessarie. Sostanzialmente è questo il risultato delle operazioni da lui eseguite a tutt’oggi è ancora poco soddisfacente.

Evidentemente l’Amministrazione finanziaria mira di più a non creare nuovo arretrato e ad arricchire l’archivio del catastale fabbricati bene o male e solo ai fini impositivi, ma non a quelli civilisti, anche se poi l’archivio stesso si rivelerà, come si rivela a volte, poco affidabile e, privo di quelle qualità che servono:

• a tutelare la proprietà immobiliare e a rendere spedito e sicuro il trasferimento di diritti reali;
• ad agevolare il credito fondiario e quello agrario;
• a fornire una solida base per importanti indagini statistiche (sociali, economiche, agrarie) e per la progettazione delle principali opere pubbliche (bonifiche, piani regolatori, canali, strade, ecc.).