La due diligence immobiliare: cos'è, a cosa serve, fasi del procedimento ed elementi di analisi

La Due Diligence immobiliare, anche intesa quale prerogativa ad una corretta valutazione degli immobili, è la puntuale analisi della documentazione e della normativa di attinenza all’immobile in considerazione, raffrontata lo stato di fatto, e che deve concludersi con la valutazione economica dei rispettivi costi o degli elementi qualificanti. Il termine, di derivazione inglese, è semplicemente traducibile in "Dovuta Diligenza", e questo, già basta, ad aver ragione sulla chiara necessità e le funzionalità di un elaborato di Due Diligence immobiliare. 

L’aggettivo “dovuta” indica la doverosa necessità di procedere in maniera rigorosa, accurata, e meticolosa, pertanto con estrema “diligenza”. 

Il tecnico incaricato della Due Diligence può essere pertanto considerato come un solerte investigatore, che con documenti, codice  civile e metro  alla mano scandaglia  l’immobile, portando alla luce le questioni che lo valorizzano o lo deprezzano.

Va da se che qualsiasi Valutazione Immobiliare, degna di tale nome, debba essere preceduta da un’accurata Due Diligence, in grado di definire in maniera chiara, esaustiva ed opportuna la tipologia dell’immobile oggetto di stima, dunque le caratteristiche inficianti e quelle a surplus, quale compendio finale di valutazione. 

Infatti elementi positivi e negativi appartengono, fuor d’ogni dubbio, ad una valutazione immobiliare, in quanto sommatoria di tutte quelle situazioni che differenziano un immobile rispetto ad altri sul mercato; per tale ragione un’accurata analisi è preventiva ed imprescindibile a qualsiasi stima immobiliare, anche a ponderazione delle differenziazioni tra i vari immobili. 

A cosa serve la Due Diligence immobiliare

Il corretto raffronto tra lo stato di fatto, la documentazione e la normativa di attinenza determina le sotto elencate condizioni, prerogative ad il chiaro elaborato di Due Diligence immobiliare, costituendo, nel contempo, le basi per un rapporto estimativo attinente alla realtà. Di conseguenza un’attenta e preventiva analisi dell’immobile conduce alla chiara definizione dell’oggetto immobiliare in Valutazione.

Alla Ponderazione della circolabilità dell’immobile, soprattutto in relazione alla nullità degli atti. Al preventivo adeguamento necessario ad evitare la nullità degli atti. Alla valutazione economica delle situazioni evidenziate in Due Diligence sia valorizzanti che deprezzanti. 

Attraverso la Due Diligence si può chiaramente definire l’oggetto di valutazione, i suoi elementi caratteristici, la localizzazione, la tipologia immobiliare, le caratteristiche ambientali e vincolistiche, le condizioni di disponibilità o di titolarità, e il target di attinenza.   

A titolo di esempio non esaustivo, l’analisi urbanistica potrà consentire di definire se un’area è di tipo edificabile, oppure debba essere considerata un terreno rurale o inedificabile. Ancora se trattasi di area edificata,  edificabile da lottizzare, o già lottizzata e così via. Per un capannone se è di tipo artigianale o commerciale. 

Allo stesso modo l’analisi edilizia consentirà di comprendere se l’immobile è conforme al progetto, oppure, se l’eventuale abuso edilizio sia sanabile o meno, anche con valutazioni in merito alla  doppia conformità, oppure se sia destinato alla messa in pristino. Analisi che dovrà comunque concludersi con la definizione dettagliata del tipo di intervento e di difformità, quindi dei costi di sanatoria, stante il vigente D.P.R.   380/01, ovvero, dei costi, a computo metrico, delle opere di demolizione e messa in pristino, compreso i rispettivi compensi professionali, diritti e bollati ai pubblici uffici.  

Volendo procedere ad una valutazione più approfondita, sarà sempre l’analisi urbanistica, unitamente ad altre  questioni di Due Diligence, a far comprendere destinazioni alternative, o a più alto e migliore utilizzo, attraverso il procedimento valutativo dell’highest and best use (HBU).

Nel procedimento di trasformazione immobiliare la Due Diligence  consentirà di definire e valutare economicamente la casistica delle problematiche d’adeguamento normativo di un immobile da sottoporre a ristrutturazione o a diversa destinazione. A titolo di esempio non esaustivo il cambio di classe d’uso potrebbe comportare non poche problematiche di adeguamento strutturale, antisismico, impiantistico o antincendio, in entità economica talmente elevata da vanificare l’intero investimento, alternativo.

L’analisi della titolarità  in capo all’immobile, o quella ipotecaria,  consentirà anche di conoscere l’esistenza dei diritti reali di godimento ( abitazione, uso, o usufrutto )  e di garanzia ( pegno o ipoteca  ), nella più variegata casistica riconosciuta dall’ordinamento civile del nostro paese. In tal modo potranno emergere anche delle servitù qualora Registrate e Trascritte, o in caso alternativo quelle  apparenti, per destinazione del buon padre di famiglia, e cosi via. 

Infine l’analisi generale delle questioni di Due Diligence consentirà  di far emergere con largo anticipo l’eventuale casistica delle situazioni che possono comportare nullità degli atti, permettendone di valutare e porre rimedio ex ante, esattamente rendendo conforme l’immobile, alla vigilia dell’atto circolatorio o costitutivo dei diritti reali di godimento.  

Le fasi del procedimento di Due Diligence immobiliare

La Due Diligence immobiliare si esplica attraverso il rigoroso rispetto del seguente procedimento, precisando che per ragioni di sintesi espositiva, non si procederà al dettaglio di ogni argomento, anche perché già appartenente al bagaglio culturale e professionale del geometra.

Assunzione dell’incarico, rigorosamente in forma scritta, e secondo i dettami dell’ordinamento professionale. 

Esame documentale e normativo.

Indagini presso i pubblici uffici (accesso agli Atti), che consentirà l’esame documentale. 

Sopralluogo presso l’immobile, sia preventivo che approfondito.

Accertamenti.

Redazione rapporto di Due Diligence Immobiliare, anche parte integrante di un elaborato di stima.

Valutazione economica delle questioni di Due Diligence, sia quali costi di adeguamento e/o messa in pristino, che degli elementi qualificanti.  La stima degli elementi negativi  normalmente viene condotta con il procedimento dei costi ( Cost Approach ), quella degli elementi positivi può anche interessare i più variegati procedimenti riconosciuti dagli  Standard Internazionali di Valutazione (IVS), nella fattispecie le casistiche del Valore di Trasformazione e/o HBU, anche a Valore Complementare.

Gli elementi d’analisi: gli allegati di Due Diligence immobiliare 

Si passano in rassegna gli elementi d’analisi, qui, per ragioni espositive, riassumibili negli allegati di Due Diligence immobiliare.  L’elenco della documentazione, seppur noioso da leggere, la dice lunga sul tipo di indagine che dovrà essere condotta e sull’elaborato che dovrà essere prodotto. Ciò a riprova che la Due Diligence è una questione seria e di estrema meticolosità.

• Documentazione fotografica descrittiva e dettagliante soprattutto gli elementi valorizzanti o deprezzanti l’immobile.
• Documentazione di inquadramento e contestualizzazione, mappe aeree estratte dai vari siti cartografici pubblici, geoportali e simili.
• Mappa con coerenziati i Confini catastali.
• Documentazione catastale dei terreni completa di mappa e visura catastale;
• Documentazione catastale dei fabbricati, completa di elaborato planimetrico, elenco subalterni,  planimetrie e visure catastali per ciascun subalterno.
• Documentazione utile alla ricostruzione catastale storica ventennale, visure storiche, planimetrie ed elaborati planimetrici ex ante, cartaceo catastale non in banca dati.
• Documentazione a rappresentazione, anche storica, della situazione autorizzativa : licenze, autorizzazioni, concessioni, permessi di costruire, titoli  semplificati (CILA, SCIA, PdC , ecc. ); con  stralcio degli elaborati grafici significativi a dettaglio dell’oggetto valutativo, e quanto necessario e sufficiente alla corrette identificazione in merito alle questioni edilizie; Nel caso di difformità edilizie stralcio degli elaborati grafici con evidenziate le porzioni difformi, in rosso le aggiunte abusive, in giallo le parti autorizzate ma non eseguite. Sintetica ma efficace rappresentazione, anche quotata, delle porzioni difformi.
• Certificato di agibilità, anche in forma di autocertificazione e suoi allegati significativi.
• Cartografia rappresentante la zonizzazione, estratto delle norme di zona e delle norme tecniche di attuazione in attinenza, quanto ulteriormente necessario alla definizione urbanistica dell’immobile. Immobile saturo.
• Documentazione fotografica e quant’altro necessario a rappresentare la fattiva situazione ambientale dell’immobile.
• Cartografia e stralci normativi a rappresentazione della vincolistica ambientale, estratti da diversi portali cartografici pubblici, compresa  documentazione derivante dall’accesso allo strumento urbanistico comunale in attinenza ai vincoli.
• Qualora conseguito certificato di destinazione urbanistica.
• Documentazione fotografica e quant’altro necessario a rappresentare la fattiva situazione di manutenzione e conservazione, nonché il Fascicolo dell’opera, oppure il piano di manutenzione per gli immobili pubblici, qualora presenti nell’immobile.
• Denuncia della pratica strutturale contenente gli estremi di presentazione, estratti significativi del calcolo strutturale e relativi elaborati grafici, collaudo strutturale con estremi di deposito.
• Dichiarazione di conformità degli impianti tecnologici e stralci significativi del progetto, qualora d’obbligo, altra documentazione in attinenza e caratteristica agli impianti.
• Certificato di prevenzione incendi, qualora previsto e stralci significativi degli elaborati grafici e tecnici relativamente alla sicurezza antincendio.
• Contratti di qualsiasi genere attestanti la titolarità, purché registrati e trascritti.
• Documentazione di qualsiasi genere, e contratti, attestanti lo stato di possesso e i diritti reali di godimento, purché registrati e trascritti.
• Documenti di natura condominiale, quali tabelle millesimali, regolamento di condominio, bilanci consuntivi relativi all’anno precedente e quello in corso.
• Quant’altro necessario perché particolareggiante l’immobile. 

Il rapporto di Due Diligence 

L’elaborato finale d’accertamento comparativo immobiliare summenzionato  sarà il  “Rapporto di Due Diligence “; ciò qualora l’incarico abbia quale scopo la redazione della sola indagine immobiliare, al netto della quesitone valutativa di mercato. Nel caso invece di una stima immobiliare la Due Dilicence sarà compresa e parte integrante del “ Rapporto di Valutazione “, prerogativa alla definizione del valore di mercato, filtrato dalla valutazione delle questioni deprezzanti e/o valorizzanti l’immobile.  In entrambe i casi, compresa l’allegazione della copiosa della documentazione, dimostrativa e/o certificativa, elencata al punto precedente. Come il Rapporto di valutazione, la Due Diligence  può essere un Elaborato Semplice,  Asseverato, o Giurato.  

Tempi addietro, anche a seguito della precedente normativa e giurisprudenza, era convinzione che l’Elaborato tecnico Semplice non producesse alcun effetto giuridico, tranne che nei rapporti commerciali con il cliente. Al contrario l’Elaborato Asseverato comportasse una Responsabilità Civile e quello Giurato anche la Responsabilità Penale. 

Oggigiorno, il nuovo ordinamento professionale, la necessità di formazione continua, anche specialistica e la complicata casistica delle normative riguardanti gli immobili, ha comportato la particolare labilità in capo alla distinzione degli effetti giuridici,  tra le summenzionate  diverse modalità dichiarative e di presentazione degli elaborati peritali.  

Già da se, ad opinione del sottoscritto, l’elaborato semplice, in particolar modo, se prodotto da un professionista specializzato in quel settore, con formazione anche superiore ai minimi previsti dalla professione, produce, oltre alla responsabilità Contrattuale, anche quella Civile e Penale. Si pensi ad una valutazione ai fini fiscali, per dichiarare il prezzo in atti: se il professionista, compiacendo il cliente, derivasse un valore inferiore a quello di mercato, per avvalorare l’evasione delle tasse ed imposte in atto di  compravendita, il tecnico, sarebbe punibile, anche penalmente, quale patrocinatore dell’elusione in atti.