Affitti brevi: come diventare host e alternative per gestire tutto in autonomia

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In tema di affitti brevi, tutti prima o poi nella vita si trovano con un immobile vuoto da mettere a reddito e devono fare delle giuste valutazioni per capire quale soluzione sia la più adatta in quel momento e alle loro esigenze. L’immobile può arrivare grazie a una eredità, rappresentare un investimento per il futuro (acquisto della casa per il figlio/a) oppure essere la propria casa che si libera perché siete trasferiti in un’altra città. Penso facilmente ad un appartamento in una località attraente per soggiorni brevi tutto l’anno, in città o hinterland ben servito. In queste situazioni, lasciare vuota e improduttiva la casa è una soluzione poco lungimirante, perché si avranno inevitabilmente costi vivi di manutenzione, spese di condominio e tasse puntualmente da pagare come un rubinetto aperto! Metterla a reddito in modo profittevole vuole dire capire per prima cosa in quale situazione ci si trova rispetto a queste 4 dimensioni e fare una scelta consapevole:

1. tempo da dedicare alla messa a reddito della casa: si ha del tempo libero, si abita relativamente vicino a questo immobile, si ha voglia di intraprendere un nuovo progetto familiare?

2. aspettativa di guadagno e sicurezza: si vuole contare su una entrata costante e certa o non si teme l’insolvibilità dell’inquilino e/o la possibilità che occupi abusivamente la casa? 

3. per quanto tempo non avrò bisogno dell’immobile: ho almeno due- tre anni di disponibilità prima di deciderne una destinazione diversa? Non sono certo di quando ne avrò bisogno? Devo tornare saltuariamente nella casa per mie esigenze di soggiorno?

4. risorse da investire e migliorie da apportare: in che condizioni è l’appartamento e che destinazione avrà in futuro? Quale budget ho intenzione di spendere per renderla accogliente e confortevole?

Se le risposte ti portano a un orizzonte temporale breve, ad una aspettativa di entrate certa e costante, se cerchi una alternativa reale agli affitti canonici 4+4 anni, allora sei pronto per gli affitti brevi, ovvero per l’ospitalità in casa. Sono convinta che ospitare viaggiatori da tutto il mondo può essere un'esperienza arricchente e stimolante, un vero progetto da fare a casa propria, da gestire con una delle seguenti 4 modalità, tutte valide e molto flessibili. Vediamole insieme.

1) Divento host e gestisco tutto io

Questa è la scelta che farai se ti trovi nelle condizioni di avere del tempo libero, sei una persona che si sa organizzare e vuoi cimentarti in una avventura che ti darà molte soddisfazioni personali, oltre che farti guadagnare la cifra più alta rispetto agli affitti 4+4. Ti elenco di seguito le fasi per aprire una casa vacanza o una locazione turistica, con l’avvertenza di verificare nel Comune dove è l’immobile i dettagli specifici e consultare il regolamento regionale apposito.

• regolarizzare l’immobile: fare tutte le pratiche al Comune, Alloggiatiweb (Questura) e BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) per ottnere il CIN (codice identificativo nazionale), installare l’estintore e i rilevatori;

• preparati ad accogliere: metti a posto la casa con tutte le dotazioni essenziali, assicurati che tutto sia in ottimo stato e pulito, metti il wifi, prepara il manuale della casa;

• gestisci le prenotazioni: fai le fotografie e pubblica l’annuncio, identifica il prezzo a notte e segui tutte le indicazioni dei portali, preparati ad accogliere il primo ospite!

2) Divento host e mi faccio aiutare dal co-host

Dopo aver compiuto la regolarizzazione e l’attivazione della struttura, cerca un aiuto fidato per lo svolgimento di alcuni compiti molto pratici, che ti farà risparmiare tempo nel gestire l’immobile. Questa persona si chiama co-host. Ti suggerisco di remunerare il co-host in proporzione alle attività che segue. Ricorda che non potrai assumere la persona perché l’attività non richiede apertura di partita IVA né costituzione di società. Di solito il co-host si occupa di queste fasi del soggiorno : check-in, reperibilità, check-out, guest experience e pulizie, cioè fa al posto tuo tutte le attività che si svolgono nella casa ed è di supporto agli ospiti. I vantaggi di questa gestione a due sono la condivisione dei lavori tra fisici (relativi alla casa) e da remoto (incombenze, comunicazione, gestione prenotazioni); il tuo guadagno qui è ridotto del compenso per il co-host, ma avrai il vantaggio di avere del tempo libero e ti stancherai meno.

3) Divento host e mi faccio aiutare nella gestione da remoto

Qui i compiti sono invertiti rispetto all’opzione 2: tu seguirai i lavori di allestimento e preparazione della casa, accoglierai gli ospiti e ti occuperai delle pulizie e cambi, mentre un professionista, da remoto, potrà gestire tutta la parte amministrativa-burocratica, la gestione delle prenotazioni e le altre incombenze periodiche e ripetitive. Il vantaggio è avere molto più tempo libero, non più l’incubo delle scadenze e potrai dedicarti alla parte meno stressante e più amichevole di questo lavoro: accogliere gli ospiti, consegnare loro una casa perfetta e gestirai pulizie, manutenzioni e cambi biancheria personalmente. Questa opzione è particolarmente adatta se abiti nelle vicinanze della casa e non hai tempo (o voglia di imparare) per seguire dichiarazioni, recensioni, la comunicazione con gli ospiti e la tutta prenotazione. Conoscerai con anticipo quando saranno presenti gli ospiti per il check-in e ti accorderai con loro per la consegna chiavi e appartamento. Nulla di più facile.

4) Affido la gestione completa ad un professionista 

Questa soluzione è raccomandata quando :

• non hai proprio tempo (o voglia) per informarti e conoscere tutti i dettagli per gli affitti brevi

• non hai tempo per gestire le attività, né ora né ne avrai nel futuro

• abiti in una località diversa dal luogo della casa da affittare

• vuoi velocemente mettere a reddito la tua casa 

• hai bisogno di una formula flessibile che ti faccia rientrare in possesso della casa in poco tempo

• vuoi un flusso di reddito costante e azzerare la possibilità di insolvenza dell’inquilino.

In questo caso potrai affidare la gestione a un professionista che gestirà per conto tuo tutte le fasi dell’ospitalità in casa, ottempererà agli obblighi burocratici e amministrativi, garantirà la funzionalità della casa in ogni momento. La figura in questione è il Property Manager e di solito opera attraverso una agenzia. Spero che questa carrellata di alternative ti sia piaciuta e abbia fatto chiarezza su molti punti. Benvenuto nel mondo dell’ospitalità in casa e dell’accoglienza con Airbnb!